O Mercado Visto da Rua: “Desenvolvimento de Projeto Residencial no Bairro do Príncipe Real”

Hoje trago-vos um caso real.

O ativo e as duas estratégias possíveis

Trata-se de um Ativo Residencial em Propriedade Total, composto por 8 frações de utilização independente de uso Habitacional onde se destacam os pormenores arquitetónicos, os pés-direitos com mais de três metros de altura, um jardim com um potencial enorme e a soberba localização.

O estado de conservação é “Razoável”. A “olho” nu não apresenta danos estruturais significativos apesar da sua edificação original ter provavelmente acontecido no início do Séc. XX.

Como a “idade não engana”, temos plena consciência das necessidades de Renovação/Reabilitação para dotar o ativo das características necessárias para a maximização do seu valor.

E é aqui que surgem as primeiras dúvidas de qual o caminho a seguir:

1. Renovação do existente sem alteração das características “estruturais” do imóvel não havendo necessidade de avançar com um projeto de licenciamento, permitindo (“teoricamente”) um ciclo de desenvolvimento mais curto (12 a 15 meses).
2. Desenvolvimento e Licenciamento de Projeto Residencial que permita uma melhor distribuição dos espaços habitacionais e a sua relação com o Jardim Exterior, ligeiro aumento da área privativa com melhor aproveitamento da Cércea atual, incorporação de um elevador. Face às circunstâncias do Período de Licenciamento, o ciclo de Desenvolvimento será superior (35 a 38 meses).

O TEMPO, será a variável fundamental para aferir qual a opção que maximiza o valor do ativo.

O Bairro do Príncipe Real

Antes de definirmos o “caminho a percorrer”, vamos descrever em breves palavras, o Bairro do Príncipe Real.

• É uma das áreas mais elegantes e prestigiadas de Lisboa, sendo conhecido pelo seu charme arquitetónico e atmosfera cosmopolita.
• Uma das características distintas desta magnífica localização é o Jardim do Príncipe Real, um parque encantador e exuberante com árvores antigas, canteiros de flores e um quiosque pitoresco. Os edifícios localizados nas suas imediações apresentam um caráter “Majestoso” e distintivo quando comparados com outros localizados noutras zonas de influência da vizinhança.
• É uma zona que combina a autenticidade de Lisboa com uma atmosfera moderna e sofisticada, a evoluir significativamente!

E do ponto de vista imobiliário?

• É, sem dúvida alguma, uma das mais valorizadas localizações de Lisboa que tem tido a capacidade de atrair novos residentes de várias nacionalidades e estilos de vida.
• A valorização dos imóveis tem sido ascendente em todas as classes de ativos que compõem a zona, onde a procura supera largamente a oferta.
• Apesar do momento económico atual, com níveis de inflação elevados e taxas de juro em sentido ascendente (sem grande previsão de abrandamento), é das localizações mais seguras para investir em Projetos de Desenvolvimento Residencial.
• Com todos os atributos de uma verdadeira PRIME LOCATION, os preços de venda de casas novas chegam a atingir os 10 000€/m2 e as rendas habitacionais podem alcançar os 25€/m2.

Tendo em conta os considerandos descritos, vamos passar à parte prática. O desenvolvimento de um Plano de Negócios que permita validar o Desenvolvimento de um Projeto Residencial com o objetivo de vender frações habitacionais.

As condições de conservação do edifício permitem que “pequenas obras” de renovação permitam rentabilizar o edifício no mercado de arrendamento enquanto se desenvolve e licencia um Projeto Residencial que permita a maximização do valor do ativo.

Assim a decisão de desenvolvimento poderá passar por um “misto” entre o caminho 1) e 2), descritos acima.

Características do Edifício Existente

• Área do Terreno: 345 m2
• Área de Implantação: 187 m2
• Área Bruta de Construção: 783 m2
• Áreas de Terraços, Jardins e Varandas: 168 m2
• Número de Pisos Acima do Solo: 4
• Número de Frações: 8
• Mix Tipologias: 4 T2 e 4 T2 + 1
• Uso: Residencial
• Estado de Conservação: Razoável (“Habitável”)

Características do Projeto Potencial

Tratando-se de um edifício localizado numa zona histórica da cidade de Lisboa, existem um conjunto de condicionantes que teremos sempre que ter em conta.

No caso concreto, vamos assumir que não existirá possibilidade de incorporar lugares de estacionamento.

Não tendo sido elaborado nenhum estudo prévio ao nível da arquitetura que nos permita definir com melhor precisão o Empreendimento a desenvolver, partilho convosco uma hipótese de desenvolvimento que me parece adaptada às circunstâncias do edifício e também às necessidades dos futuros utilizadores.

Um dos pontos “mais sensíveis” é a forma como poderemos criar mais espaços exteriores com uma possível alteração ao nível da fachada tardoz. Nos dias de hoje, é de extrema importância contemplar a existência de espaços exteriores em edifícios residenciais.

A incorporação de um elevador também me parece essencial. Esta situação obriga-nos à redefinição do layout do edifício, inclusivamente obrigando à perda de algumas áreas privativas devido às características do núcleo de escadas existente.

Por último temos a questão do ligeiro aumento da Área Bruta de Construção do imóvel, através do melhor aproveitamento da sua cércea. Na verdade, trata-se sobretudo do aproveitamento do desvão da Cobertura que já aparenta ter altura suficiente para se tornar um “espaço habitável”.

Passo a descrever-vos as características potenciais do edifício, tendo em conta as alterações pretendidas:

• Área do Terreno: 345 m2
• Área de Implantação: 187 m2
• Área Bruta de Construção: 813 m2
• Área Bruta Privativa: 654 m2
• Áreas de Terraços, Jardins e Varandas: 221 m2
• Áreas Comuns: 159 m2
• Número de Pisos Acima do Solo: 4 + 1
• Número de Frações: 6
• Uso: Residencial

Assim, temos um aumento das áreas comuns para incorporação de um elevador que resultará numa perda de Área Privativa, que poderá ser compensada com o aproveitamento do Desvão da Cobertura. Paralelamente também diminuímos o número de frações, apostando em tipologias “diferentes” por forma a equilibrar a relação “Espaço Interior vs Espaço Exterior”.

Assumindo um propósito de venda das frações, se considerarmos 9 000€/m2 como o preço médio de saída atendendo às características do Imóvel e tipo de reabilitação a desenvolver, o Volume Global de Vendas poderá atingir os 6 548 924,55€.

Mix Tipologias	Nº Apartamentos	Área Bruta Privativa	Varandas, Terraços, Jardim	Valor Venda por Tipologia
T3+1 Duplex	2	145	83	1 553 149,50 €
T2	2	75	11	706 179,60 €
T2+1 Duplex	2	107	16	1 015 133,18 €
Total	6	654	221	6 548 924,55 €

O breakdown de custos

Vamos passar então ao “Breakdown” dos Custos de Desenvolvimento, deixando a variável Custo do Terreno para o final.

1) Custos de Projetos, incluindo IVA: 62 408€, Estudos Prévios; Projetos de Licenciamento (Arquitetura e Engenharias); Projetos de Execução (Arquitetura e Engenharias); Certificação Energética; Certificação Acústica; Outras Certificações.

2) Taxas Municipais: 27 529€, TRIU (Taxa pela Realização, Manutenção e Reforço das Infraestruturas Urbanísticas); Ocupações de Via Pública; Taxas de Submissão de “Projetos e Pedidos”; IMI e AIMI.

3) Custos de Construção, incluindo IVA: 1 753 875 €, Empreitadas de Construção Civil e Materiais; Infraestrutura (Ligações Ramais Água, Eletricidade, Saneamento, Gás, Telecomunicações); Fiscalização; Seguros; Imprevistos; Policiamento / Segurança.

4) Custos de Gestão e Administração do Projeto, incluindo Impostos: 123 235 €, Custos de Estrutura; Custos de Outsourcing.

5) Custos de Financiamento, admitindo que todos os custos de Desenvolvimento são financiados e o terreno é adquirido com capital próprio: 164 128,61 €, Taxas Processuais; Imposto de Selo no Capital utilizado; Juros.

6) Custos de Marketing e Comercialização: 402 758,86€, Materiais de Marketing; Mediação Imobiliária.

Resumindo, se excluirmos os Custos de Marketing e Comercialização e Custo de Financiamento dos Custos de Desenvolvimento, tendo em conta que “por norma” não são financiáveis, o Custo de Desenvolvimento ascende a cerca de 1 969 543,32 €, o que representa cerca de 30% do Volume Global de Vendas.

Que valor atribuir ao terreno

Agora passamos à questão mais complexa. Que valor deveremos atribuir ao terreno, tendo em conta que:

1. Não existem muitos imóveis com características similares e a amostra comparativa apresenta alguma dispersão difícil de “percepcionar”;
2. É difícil definir o Ciclo de Desenvolvimento tendo em conta a Incógnita do Tempo de Licenciamento e obtenção de licenças de utilização;
3. A variável “Empreitadas de Construção Civil e Materiais”, que representa cerca de 25% do Volume Global de Vendas, é complexa de aferir tendo em conta a flutuação do custo dos materiais e falta de mão de obra (que poderá agravar-se face ao Pipeline de Obras Públicas para os próximos tempos). O tempo que decorre entre a criação do Business Plan e o início da construção não deverá ser inferior a 18 meses tendo em conta o tempo necessário para licenciar, ou seja, estamos a prever hoje um custo que deverá ocorrer num futuro não muito próximo;
4. Em tempos de incerteza, os Investidores tendem a aumentar o seu Custo de Capital tendo em conta o aumento dos riscos envolvidos;

Atualmente, sinto que existe muita divergência nas opiniões dos diferentes players do mercado. “Os preços dos terrenos vão subir”. “Os preços dos terrenos vão descer”. “Os custos de construção vão subir”. “Os custos de construção vão descer”.

Uma das atividades do mercado que neste momento tem uma tarefa muito difícil é a Avaliação. É difícil definir pressupostos em clima de incerteza.

Tenho tido oportunidade de verificar diferenças entre 10 a 20% nas Avaliações de Ativos de Development. É um desvio considerável.

Por outro lado, há que ter plena consciência que o Valor de Avaliação pode diferir do Valor de Transação que o mercado está disposto a pagar atualmente (para cima ou para baixo).

Voltando ao estudo de caso, se assumirmos um Ciclo de Desenvolvimento de 38 meses, uma TIR de Projeto acima dos 20% e as vendas a ocorrerem todas antes do final da construção, o Valor a atribuir ao terreno rondará os 2 400 000€.

Isto, partindo do pressuposto que será possível desenvolver um projeto com as características enunciadas.

Assim sendo a rúbrica Custo do Terreno representará cerca de 37% do Volume Global de Vendas no Case Study apresentado.

A grande questão é:

“Estará o mercado disponível para pagar este preço face aos riscos envolvidos?”

Até breve,

André Casaca