Escrito por André Casaca·Real Estate Manager·2 min de leitura
15 de maio de 2023: o indeferimento
No dia 15 de maio de 2023 recebi uma proposta de indeferimento de licença de utilização. As escrituras estavam previstas para junho.
Honestamente, naquele momento, fiquei sem reação. Ataque de pânico, burnout, o que lhe quiserem chamar…
Março de 2019: porque aceitei o projeto
Recuemos a março de 2019. Aceitei abraçar um projeto que sabia, desde o primeiro dia, ser complexo. Um edifício com classificação patrimonial na localização mais complicada de Lisboa, com o tipo de “desafios” que só se revelam completamente quando já não há volta a dar.
Mesmo assim, avancei. Encarei-o como uma plataforma de lançamento para o mundo da promoção imobiliária. Uma forma de aprender fazendo, com “skin in the game”.
Paguei o preço e, foi difícil passar o cabo das tormentas…
Telas Finais: o que correu mal
O motivo do indeferimento, foram sobretudo “alterações exteriores simples” que não foram aceites em sede de Telas Finais. Resultado: licenciar o edifício de novo, do zero, com compradores à espera, financiamento em contagem decrescente e escrituras marcadas para semanas depois.
Foram muitos meses de pânico e ansiedade desmedida. Não vou dourar a pílula.
Resolveu-se, é um facto. Mas obrigou-me a começar de novo.
A partir desse momento, comecei a perceber que era capaz de navegar por águas tortuosas de uma forma que, em março de 2019, seria impensável.
Não aprendi isto em nenhum livro nem em nenhuma sala de conferências.
O que é um Non Performing Land
Foi um curso intensivo de NPLs, com um pequeno pormenor: não se tratou de um NON PERFORMING LOAN, mas sim de um NON PERFORMING LAND.
A quem esteja a considerar entrar neste mundo: os NPLs vão aparecer em cima da tua mesa mais vezes do que gostavas. A questão não é evitá-los. É saber o que fazer quando chegarem.
Até breve,
André Casaca
Perguntas frequentes
O que é um "Non Performing Land"?
É o termo que o autor usa por analogia com os Non Performing Loans: um terreno ou edifício cujo processo urbanístico deixou de avançar e que, por isso, deixou de gerar o valor esperado, no caso descrito, por um indeferimento de licença de utilização já na fase final.
O que são Telas Finais e porque podem bloquear uma operação?
São as peças que retratam a obra tal como foi efetivamente executada, submetidas no fecho do processo. Se as alterações face ao projeto licenciado não forem aceites nessa sede, mesmo alterações exteriores simples, o licenciamento pode ter de ser refeito de raiz, como aconteceu neste caso.
Qual foi a consequência prática do indeferimento?
Licenciar o edifício de novo, do zero, com compradores à espera, financiamento em contagem decrescente e escrituras marcadas para semanas depois. O processo resolveu-se, mas obrigou a recomeçar.
Que lição tira o autor para quem entra na promoção imobiliária?
Que os NPL vão aparecer mais vezes do que se gostaria, e que a questão não é evitá-los mas saber o que fazer quando chegam. A capacidade de navegar processos tortuosos foi, segundo ele, aprendida a fazer e não em livros ou conferências.
De que projeto se trata?
Um edifício com classificação patrimonial numa das localizações mais complicadas de Lisboa, aceite em março de 2019 e assumido pelo autor como plataforma de entrada na promoção imobiliária, com skin in the game.
Um abraço e até breve
Laplace
