Escrito por André Casaca·Real Estate Manager·3 min de leitura
Um dos objetivos profissionais para este ano é partilhar mais acerca dos processos com que me vou “cruzando” no imobiliário, contribuindo para partilha de conhecimento, promovendo o debate e consolidação de aprendizagens.
Anos a oferecer análises de viabilidade
Nos últimos anos desenvolvi e criei inúmeros estudos de Análise de Viabilidade Prévia (Artigo Relacionado: https://bit.ly/3P3vu75) e Planos de Negócios (Artigo Relacionado: https://bit.ly/3S2KlRU) para projetos residenciais, de forma gratuita e sempre com o objetivo de apoiar as decisões de clientes e potenciais clientes.
Entendia que a entrega de valor numa fase de muito pouca definição dos projetos poderia aumentar a probabilidade de participar nos mesmos, caso existisse evolução.
No entanto como todos sabemos, por variadíssimas razões, a probabilidade de assegurares o papel de Promotor Imobiliário num projeto de desenvolvimento quando o terreno não é teu, é muitíssimo baixa.
Como tal, muitos projetos evoluíram mas acabei por não participar porque foram vendidos. Outros tantos, não evoluíram e também fiquei de fora.
Sempre tentei pensar a longo prazo “sacrificando os resultados de curto prazo”.
Não sei se foi uma estratégia certa ou errada, só o tempo o dirá.
Hoje considero que foi um Investimento, apenas isso. Todos os investimentos têm risco associado.
O que se aprende quando os projetos não avançam
Tive oportunidade de participar no processo de criação e conceção de projetos fantásticos, de escalas totalmente distintas.
Alguns foram executados.
Outros, ainda tenho esperança de executar.
A maior parte, não avançaram.
Aprendi muito, com todos os envolvidos. (Artigo Relacionado: https://bit.ly/47mdYBV)
Criei Processos.
Arrisquei.
Tomei decisões certas. Tomei decisões erradas.
Acima de tudo, tomei decisões e construí relações.
A atividade de Promoção Imobiliária não é fácil.
O alinhamento de todos os Stakeholders para viabilizar Projetos de Desenvolvimento é complexo.
Estou constantemente a aprender coisas novas, é um facto.
Na teoria, tudo isto parece poético.
Na prática, é duro.
É preciso equilibrar a balança.
De favor a produto: a decisão de 2023
Em 2023, face à escassez de novos Projetos Imobiliários em Pipeline, decidi validar um novo “produto” no âmbito dos Serviços de Consultoria Imobiliária que presto.
Depois de vários testes com alguns clientes, descobri o real valor que o conhecimento prático pode aportar aos Processos de Análise de Viabilidade Prévia e Criação de Planos de Negócios para Projetos de Desenvolvimento. Aliás, não descobri nada. Foram os clientes que me “chamaram à atenção” para os resultados e o impacto que sentiram nas suas tomadas de decisão.
Como todos sabemos, o EXCEL aguenta tudo.
Os Projetos Reais não aguentam tudo quando saem do domínio das ideias e/ou do papel.
O conhecimento prático faz muita diferença.
Os perfis que precisam deste serviço
Tendo em conta o descrito, tenho vindo a falar com vários Players do Setor Imobiliário que muitas vezes necessitam de suporte nas tomadas de decisão, dos quais destaco:
- Mediadores Imobiliários e Consultores de Investimento Imobiliário: Muitas vezes necessitam de apoio para validar pressupostos e estabelecer planos de negócio que permitam aumentar a atratividade dos Terrenos/Edifícios que estão a comercializar ou dissipar as dúvidas que os seus clientes manifestam antes de avançar com a aquisição de projetos de desenvolvimento.
- Proprietários de Terrenos/Edifícios: Quando o Imobiliário não é a principal atividade dos Proprietários, muitas vezes sentem dificuldade em definir estratégias que permitirão maximizar o valor ou a rendibilidade dos seus Terrenos e/ou Edifícios.
- Investidores: Investidores com pouco conhecimento de mercado ou pouca prática em Projetos de Desenvolvimento, necessitam de validar pressupostos de investimento e planos de negócios para ativos que pretendem adquirir ou redefinir estratégias face a alterações das dinâmicas de mercado.
- Arquitetos: Muitas vezes necessitam aliar a sua arte às tendências de mercado, de forma a aumentar a atratividade dos seus projetos, maximizando o valor para os seus clientes.
Ainda não estou certo desta necessidade bem como da aplicabilidade do serviço a cada tipo de cliente potencial.
No entanto, vale a pena testar.
Face ao descrito, nos próximos dias vou partilhar convosco os traços gerais do primeiro processo de 2024, para melhor enquadrar a diversidade de casos. Tenciono partilhar um por mês.
Perguntas frequentes
Porque é que a Laplace começou a cobrar por análises de viabilidade prévia?
Porque o modelo anterior não funcionava. Durante anos foram desenvolvidos estudos de análise de viabilidade prévia e planos de negócio de forma gratuita, no pressuposto de que entregar valor numa fase de pouca definição aumentaria a probabilidade de participar nos projetos. Mas, como o artigo reconhece, a probabilidade de assegurar o papel de promotor imobiliário quando o terreno não é próprio é muitíssimo baixa: muitos projetos evoluíram e foram vendidos, outros não evoluíram, e em ambos os casos ficou de fora. Em 2023, face à escassez de novos projetos em pipeline, decidiu validar o trabalho como produto de consultoria.
Que valor acrescenta o conhecimento prático a uma análise de viabilidade?
O artigo resume-o na fórmula "o EXCEL aguenta tudo", os projetos reais não aguentam tudo quando saem do domínio das ideias ou do papel. O autor afirma não ter descoberto isso por si: foram os clientes que lhe chamaram a atenção para os resultados e o impacto que sentiram nas suas tomadas de decisão.
A quem se destina o serviço de análise de viabilidade prévia?
A quatro perfis. Mediadores imobiliários e consultores de investimento, que precisam de validar pressupostos e estabelecer planos de negócio para aumentar a atratividade dos terrenos e edifícios que comercializam ou dissipar dúvidas dos seus clientes. Proprietários de terrenos e edifícios para quem o imobiliário não é a atividade principal e que têm dificuldade em definir estratégias de maximização de valor. Investidores com pouco conhecimento de mercado ou pouca prática em projetos de desenvolvimento. E arquitetos que precisam de aliar a sua arte às tendências de mercado.
Como avalia o autor os anos de trabalho gratuito?
Como um investimento, com o risco que qualquer investimento comporta. Afirma que sempre tentou pensar a longo prazo sacrificando resultados de curto prazo e que não sabe se foi estratégia certa ou errada, só o tempo o dirá. Contabiliza o retorno em aprendizagem e relações: participou na criação e conceção de projetos de escalas distintas, alguns executados, outros que ainda espera executar, e a maior parte que não avançou.
Que compromisso editorial o artigo assume?
Partilhar mais sobre os processos com que o autor se vai cruzando no imobiliário, contribuindo para a partilha de conhecimento, o debate e a consolidação de aprendizagens. Anuncia especificamente a intenção de partilhar os traços gerais do primeiro processo de 2024 e de continuar a publicar um caso por mês.
Um abraço e até breve
Laplace
