O Mercado Visto da Rua: o Co-living em Portugal

Co-living: será uma moda, ou vem para ficar?

Moda ou realidade estrutural?

O conceito de co-living deixou de ser uma moda passageira, para se afirmar como uma realidade crescente no mercado imobiliário global. Estima-se que a procura por habitação flexível e partilhada cresça mais de 20% ao ano, nos principais centros urbanos. A pandemia reforçou ainda mais a necessidade de espaços adaptáveis, que integrem uma componente comunitária e que respondam às novas formas de trabalhar e viver. Grandes fundos internacionais já incluem o co-living e outros modelos híbridos nos seus portfólios, demonstrando o potencial de rentabilidade deste segmento.

Em Portugal, o mercado de co-living ainda se encontra numa fase incipiente, mas o potencial é evidente em cidades como Lisboa e Porto, que combinam turismo, um grande número de estudantes internacionais e uma forte atração de trabalhadores qualificados. O co-living não é apenas uma tendência, mas assume-se como uma resposta concreta às mudanças demográficas, culturais e sociais das nossas cidades.

Quem procura co-living e porquê

Os perfis de residentes são diversos, mas todos partilham necessidades comuns, nomeadamente: flexibilidade, previsibilidade de custos e vidas sociais ativas. Os jovens profissionais procuram alternativas ao arrendamento tradicional, cada vez mais caro e limitado. Em Lisboa, por exemplo, a renda média de um T2 ultrapassa já os 1.500€/mês em 2025, segundo o Idealista, enquanto no Porto ronda os 1.100–1.200€/mês. Perante salários médios que se situam em torno de 1.500€ brutos/mês, é cada vez mais difícil para um jovem suportar sozinho um arrendamento.

Neste contexto, o co-living surge como uma solução realista e acessível. Nómadas digitais e trabalhadores deslocados valorizam contratos curtos, com serviços incluídos e integração imediata. Estudantes internacionais e recém-licenciados, por sua vez, encontram no co-living uma solução intermédia entre residências de estudantes e arrendamento tradicional. Adultos em transição de vida, como recém-divorciados ou pessoas em mudança de cidade, procuram soluções temporárias com conforto e segurança. O perfil dos residentes em projetos de co-living é maioritariamente jovem. Em Lisboa, cerca de 45% dos residentes têm menos de 35 anos, incluindo jovens profissionais, estudantes internacionais e nómadas digitais.

A economia do modelo: yields, prémio e ocupação

Do ponto de vista económico, o co-living apresenta um potencial de rentabilidade superior ao arrendamento residencial tradicional. Enquanto as yields médias do arrendamento tradicional em Lisboa rondam os 3–4%, os projetos de co-living em mercados maduros conseguem atingir entre 6–8%. Esse diferencial explica-se não só pela ocupação média elevada, mas também pela possibilidade de cobrar um prémio de 15–20% face ao arrendamento convencional, compensado pela conveniência e pelos serviços incluídos.

Os obstáculos: escala, gestão e uma regulação cinzenta

A eficiência do modelo baseia-se em fatores como a capacidade de manter taxas de ocupação elevadas, a rotatividade controlada que permite ajustar preços ao mercado e a exploração otimizada dos espaços comuns. No entanto, não podemos descurar os desafios que se enfrentam: custos operacionais mais elevados, necessidade de escala mínima (80–150 unidades para viabilidade financeira) requerida por investidores institucionais e complexidade de gestão, que exige profissionalização e know-how semelhante ao da hotelaria. A regulação e licenciamento em Portugal continuam pouco claros, levando os projetos a navegar numa área cinzenta, entre Serviços, Equipamentos e Habitação. A aceitação social nem sempre é imediata, especialmente em bairros residenciais, onde pode existir resistência devido a perceções de elitismo ou impacto na gentrificação. Os custos de entrada são elevados, pois os ativos devem estar bem localizados e atingir uma dimensão mínima para serem viáveis. Apesar destes obstáculos, onde são superados, os projetos de co-living mostram grande viabilidade e atraem investidores institucionais.

As taxas de ocupação nestes projetos demonstram a solidez do modelo: em mercados onde o Co-living já se encontra numa fase mais madura, como Londres, ultrapassam os 95%. Em Berlim rondam os 90% e em Amesterdão aproximam-se dos 88%, refletindo uma procura consistente e sustentável. Tanto Lisboa como o Porto apresentam um forte potencial de escalabilidade devido à procura internacional e à concentração de estudantes e profissionais estrangeiros. Lisboa, por exemplo, encontra-se entre as 5 melhores opções do mundo para nómadas digitais.

O impacto urbano e social do co-living pode ser muito positivo, contribuindo para atenuar a crise de habitação acessível, promovendo a vida comunitária, reduzindo o isolamento urbano e incentivando a utilização eficiente de espaços comuns. Contudo, se for posicionado como produto premium, corre o risco de se tornar elitista e acelerar a gentrificação em áreas já pressionadas pelo turismo e pelo arrendamento de curta duração. O verdadeiro potencial social do co-living depende, portanto, da forma como é implementado, podendo ser uma solução inclusiva e flexível ou apenas mais um segmento de luxo urbano.

Só no centro, ou também na periferia?

Mas, será que o co-living só faz sentido no centro de Lisboa e do Porto, ou pode expandir-se para periferias bem conectadas?

Zonas periféricas bem conectadas oferecem custos de aquisição e operação mais baixos, proximidade a hubs de emprego e boas ligações de transportes. Aqui, projetos de dimensão média, por exemplo, 50 a 70 unidades, podem não atrair grandes fundos institucionais, mas podem fazer sentido para investidores privados, family offices ou operadores especializados que queiram diversificar os seus portfólios com ativos alternativos.

O futuro aponta para a consolidação do co-living como parte do portfólio habitacional urbano, complementando o arrendamento tradicional, as residências estudantis e a habitação sénior. A digitalização, a mobilidade laboral global e a atenção de operadores internacionais a Portugal reforçam esta tendência.

Em resumo, o co-living estabelece-se como uma alternativa relevante para segmentos jovens, internacionais e altamente móveis, oferecendo flexibilidade e soluções habitacionais adaptadas aos desafios urbanos do século XXI.

Até breve,

Gonçalo Carvalho Miguel