Escrito por André Casaca·Real Estate Manager·5 min de leitura
Hoje escolhi um título muito arriscado.
E perguntam vocês: “Porquê?”
Porque de Tecnologia não percebo nada e no que diz respeito à Promoção Imobiliária ainda estou a dar os primeiros passos e a aprender.
No entanto, existe uma razão para juntar estes dois “Amigos Desconhecidos” no mesmo texto.
Decorria o ano de 2019 quando comecei realmente a ter oportunidade de Planear, Desenvolver e Coordenar Processos de Promoção Imobiliária.
O que é a promoção imobiliária
Mas então, o que é esta “coisa” da Promoção Imobiliária? Será que é uma “coisa” assim tão má quanto se especula?
Deixo-vos a definição que “encontrei” para a atividade:
“É a arte de planear, coordenar e desenvolver todas as atividades e processos que permitem o desenvolvimento de novos ativos imobiliários ou a reabilitação de ativos existentes, de acordo com as necessidades do mercado e a performance financeira desejada.”
Sei que a definição poderá suscitar alguma “polémica” mas, não faz mal. A única forma de a melhorar é o contacto com opiniões divergentes.
O Processo de Promoção Imobiliária pode ser mais ou menos complexo dependendo da Classe de Ativo, Escala, Localização, Ciclo do Mercado, etc… No entanto, as diversas etapas que o compõem são “mais ou menos” coincidentes;
- Definição da Estratégia de Investimento;
- Procurement ou Identificação dos Ativos e Criação dos Planos de Negócio;
- Identificação de Alternativas de Financiamento e Contratação;
- Aquisição do Ativo;
- Contratação de Equipas de Projeto e Desenvolvimento dos Projetos (Arquitetura e Especialidades);
- Licenciamento dos Projetos;
- Desenvolvimento do Plano de Marketing e Contratação das Equipas;
- Contratação das Equipas de Construção e Desenvolvimento dos Trabalhos de Construção;
- Comercialização do Projeto/Empreendimento;
- Acompanhamento Pós-Venda.
Como podem imaginar, ao longo destas 10 etapas participam centenas de “Stakeholders” e existem milhares de interações que resultam em milhares de decisões.
Onde a coordenação falha
No final do dia, é um Processo “INCORPORATIVO” onde o Promotor assume o papel “CENTRAL”, coordenando todas as atividades que permitem o Desenvolvimento do Empreendimento, assumindo também todos os riscos e responsabilidades do Processo.
Na teoria, parece uma “coisa simples”.
Na prática, pequenas ineficiências ao nível da Coordenação podem facilmente levar à ruína de um Empreendimento.
Foi este ponto que me fez pensar em como se poderiam criar sinergias com a Amiga Tecnologia para aumentar eficiência e produtividade, diminuindo os riscos e perdas e aumentando a rendibilidade dos Projetos.
Fui falando com vários amigos e conhecidos para perceber se existia algum sistema de Gestão do Processo da Promoção Imobiliária mas percebi que não existiam grandes alternativas.
O sistema BIM (BUILDING INFORMATION MODELING) é talvez o que mais consegue agregar algumas das etapas, nomeadamente ao nível de Projeto, Licenciamento e Construção (e Manutenção Futura).
Posto isto, criei um objetivo. “Quero criar um sistema que permita a Gestão Integrada de todo o Processo de Promoção Imobiliária, da forma como o concebo ou percebo”.
Fui chatear alguns amigos ligados à Tecnologia e avisaram-me logo que essa “coisa” que eu queria fazer custaria Milhões de Euros.
"Tens que pegar numa ponta"
No entanto, recordo uma saudosa conversa com o Tiago Dias, que me disse “com alguma calma”: “André isso é muita coisa. Tens que pegar numa ponta”. Estávamos em 2020.
Só mais tarde é que me apercebi do que o Tiago queria dizer e descobri qual seria a ponta onde gostaria de pegar.
Fui desenvolvendo e mastigando a ideia até que numa conversa com o Nuno Poço, decidi desafiá-lo a desenvolver uma “coisa” tecnológica. Até hoje, não sei como é que ele me percebeu mas a verdade é: “Já desenvolvemos a primeira coisa”.
E então, que “coisa” é esta?
Olhando friamente para o Processo de Promoção Imobiliária, saltou-me à vista que a Etapa que considero mais importante é o processo que leva à Aquisição do Ativo que será alvo do processo de Valorização. Ao mesmo tempo, talvez seja o Processo mais atabalhoado e “amador” que existe em todo o Ciclo de Desenvolvimento. A produtividade é muito baixa e a eficiência também é curta. Ainda para mais, acredito plenamente que se “perdem” muitas oportunidades de negócio devido às “falhas de comunicação” entre as partes envolvidas.
Como a ferramenta foi construída
E então o que decidimos fazer?
- Sistematizámos o processo de acordo com as nossas ideias e recursos disponíveis;
- Fizemos testes, corrigimos erros e realinhámos o desenvolvimento da “Coisa”;
- Automatizámos várias etapas que permitem aumentar a produtividade e eficiência das interações entre os Intervenientes deste Processo;
- Fizemos testes, corrigimos erros e realinhámos o desenvolvimento da “Coisa”;
- Criámos um algoritmo que permite “uma análise prévia” do investimento, apresentando alguns KPI’s automaticamente, dependendo dos dados inseridos pelos parceiros de negócios;
- Fizemos testes, corrigimos erros e realinhámos o desenvolvimento da “Coisa”;
- Trabalhámos o processo de inserção de dados por Parte do Parceiro, tentando perceber como aumentar o “engagement” da “coisa”;
- Fizemos testes, corrigimos erros e realinhámos o desenvolvimento da “Coisa”;
- A “Coisa” já funciona;
- Continuamos a fazer testes, corrigimos erros e realinhamos o desenvolvimento da coisa.
Note-se que a “Coisa” foi desenvolvida apenas para o processo de identificação e análise de Projetos Residenciais e com uma lógica de utilização própria.
No entanto, como sempre acontece, fomos surpreendidos. Após alguns testes com Parceiros de Negócio, percebemos que a “Coisa” pode ajudar outros Profissionais do Mercado com outra lógica de utilização.
Ficámos felizes! A partir daqui, aconteça o que acontecer, todo o tempo e investimento alocado valeu a pena.
Atualmente, estamos em processo de validação da transformação do Sistema para permitir a utilização a outros profissionais do mercado.
Juntar imobiliários e tecnologistas
A Transformação e Melhoria do Mercado Imobiliário depende de todos nós que desenvolvemos atividades no mesmo. Mesmo que a “Perspetiva e o Interesse” de cada um seja distinto, se não nos “sentarmos” todos na mesma mesa em prol do benefício comum, não nos podemos queixar da falta de Evolução do Setor.
Acrescento ainda que sempre pensei que a Tecnologia e/ou o Desenvolvimento Tecnológico fosse apenas acessível a pessoas MEGA Inteligentes e/ou Sobredotadas. No entanto percebi que o “Tabu” que existe relativamente à Tecnologia não é mais do que um mito para tornar a Indústria “CARA”.
Descobri também que existem muitas semelhanças entre “Desenvolvimento Tecnológico” (Promoção Tecnológica) e “Desenvolvimento Imobiliário” (Promoção Imobiliária).
Talvez seja hora de juntar “IMOBILIÁRIOS e TECNOLOGISTAS”. Tenho a certeza que a Evolução da Indústria será exponencial.
Perguntas frequentes
Quais são as etapas do processo de promoção imobiliária?
Dez: definição da estratégia de investimento; procurement ou identificação dos ativos e criação dos planos de negócio; identificação de alternativas de financiamento e contratação; aquisição do ativo; contratação de equipas de projeto e desenvolvimento dos projetos de arquitetura e especialidades; licenciamento dos projetos; desenvolvimento do plano de marketing e contratação das equipas; contratação das equipas de construção e execução dos trabalhos; comercialização do projeto; e acompanhamento pós-venda.
Que etapa do processo tem menor produtividade?
O processo que conduz à aquisição do ativo. O artigo considera-a simultaneamente a etapa mais importante de todo o ciclo e talvez a mais atabalhoada e amadora, com produtividade e eficiência muito baixas, e afirma a convicção de que se perdem muitas oportunidades de negócio devido a falhas de comunicação entre as partes envolvidas. Foi por isso a etapa escolhida para automatizar.
Que ferramenta tecnológica a Laplace desenvolveu?
Um sistema, desenvolvido com Nuno Poço, que sistematiza o processo de identificação e análise de projetos residenciais, automatiza várias etapas para aumentar a produtividade e eficiência das interações entre intervenientes, e inclui um algoritmo que permite uma análise prévia do investimento, apresentando KPIs automaticamente em função dos dados inseridos pelos parceiros de negócio. Foi construído por iterações sucessivas de teste, correção e realinhamento.
Existe software de gestão integrada da promoção imobiliária?
Segundo o levantamento informal descrito no artigo, não havia grandes alternativas. O sistema BIM (Building Information Modeling) é apontado como o que mais consegue agregar algumas das etapas, nomeadamente projeto, licenciamento, construção e manutenção futura, mas não cobre o processo completo. Foi essa lacuna que motivou o objetivo de criar um sistema de gestão integrada de todo o processo.
Qual é o papel do promotor no processo?
Um papel central num processo que o artigo descreve como "incorporativo": o promotor coordena todas as atividades que permitem o desenvolvimento do empreendimento e assume todos os riscos e responsabilidades do processo. Na teoria parece simples; na prática, pequenas ineficiências de coordenação podem facilmente levar à ruína de um empreendimento.
Que conclusão o autor retira sobre tecnologia?
Que o tabu em torno da tecnologia é um mito que serve para tornar a indústria cara. Relata ter sempre pensado que o desenvolvimento tecnológico era acessível apenas a pessoas excecionalmente inteligentes, e ter descoberto o contrário, além de muitas semelhanças entre desenvolvimento tecnológico e desenvolvimento imobiliário. Conclui que talvez seja hora de juntar "imobiliários e tecnologistas", com a certeza de que a evolução da indústria será exponencial.
Um abraço e até breve
Laplace
