Escrito por André Casaca·Real Estate Manager·14 min de leitura
O problema e o papel do Estado
Existem várias perspetivas e opiniões, com mais lógica ou menos lógica, quando se pretendem encontrar justificações para a não existência de mercado de arrendamento habitacional em Portugal.
Trata-se de um tema sensível e que merece reflexão séria para que possamos encontrar soluções sensatas que permitam o desenvolvimento desta “Classe de Ativos”.
O Estado Português tem um papel fundamental na criação de condições para mudar a realidade do mercado de arrendamento habitacional em Portugal. Existem estimativas que apontam as condições precárias em que vivem cerca de 60 000 a 80 000 famílias em Portugal. No curto prazo, é necessário alocar os esforços necessários para dar resposta ao problema, analisando o Património Devoluto do Estado, aferindo as necessidades de renovação/reabilitação do mesmo para que se possam melhorar as condições de habitabilidade das famílias que mais necessitam. Os programas de Renda Acessível, Habitação Social e Casas a Custos Controlados que foram criados não funcionaram.
Por outro lado, é necessário ter um propósito de médio/longo prazo que permita criar um mercado de arrendamento habitacional sustentável e dinâmico. Só iremos conseguir desenvolver este mercado se tivermos um plano com “cabeça, tronco e membros”, de forma a atrair Investimento. Captar investimento depende de duas premissas fundamentais, Rentabilidade e Estabilidade.
O Estado, individualmente, não parece ter condições para investir na resolução do problema.
Porque é que os portugueses não arrendam
A nível europeu, as estatísticas demonstram que cerca de 70% da população habita na sua própria casa. Só 30% da população europeia é que recorre ao mercado do arrendamento. Em Portugal o rácio supera a média Europeia. Cerca de 78% da população habita a sua própria casa.
De acordo com um estudo (“O mercado imobiliário em Portugal”) da Fundação Francisco Manuel dos Santos, “da percentagem de famílias que em 2017 tinham mais do que uma habitação (29,2% do total), apenas 13,4% arrendavam qualquer habitação adicional (enquanto na zona euro esse valor era de 41,4%)”. Mas então, quais as razões deste facto?
- “A Lei protege demasiado o inquilino e coloca muitos riscos ao senhorio”.
- “Os impostos sobre a renda são demasiado elevados”.
- “Em Portugal existe uma cultura de propriedade, cerca de 77,3% das pessoas vivem em casa própria. As pessoas preferem comprar casa”.
- “É mais barato comprar casa do que arrendar”.
- “Não é um mercado atrativo do ponto de vista do investimento”.
- “Em caso de incumprimento por parte do inquilino o senhorio tem grande dificuldade na aplicação do direito de despejo”.
- “Construir para arrendar não é viável do ponto de vista económico”.
- “Não existe oferta suficiente.”
- “O Mercado de Arrendamento em Portugal não funciona devido à instabilidade legislativa nas matérias relacionadas com arrendamento urbano”.
- “O alojamento local é o culpado desta situação”.
- “A culpa é do Golden Visa”.
- “O acesso facilitado a crédito habitação afasta as pessoas do arrendamento”.
- “Construir para vender é mais lucrativo”.
Todas as “justificações” apresentadas poderão ter a sua razão.
As transformações que criam a oportunidade
Nos últimos anos, temos observado uma profunda transformação nas dinâmicas da sociedade em geral que, na minha opinião, criam uma necessidade de desenvolver o mercado de arrendamento e ao mesmo tempo uma excelente oportunidade.
- A dimensão média do agregado familiar diminuiu de 3,7 Indivíduos em 1960 para 2,5 Indivíduos em 2021.
- O número de divórcios por cada 100 casamentos aumentou exponencialmente, de 1% em 1960 para 59,5% em 2021.
- O número de famílias monoparentais cresceu de 203 654 agregados em 1992 para 429 968 em 2022, ou seja, mais do que duplicou.
- As novas dinâmicas laborais com a instituição do trabalho remoto/teletrabalho para várias atividades que estavam obrigadas à presença física no espaço de trabalho, cria necessidades de mobilidade completamente distintas do que estávamos habituados.
- Portugal é uma nação cada vez mais Global, que crescentemente recebe mais cidadãos provenientes de outras geografias que escolhem o nosso país para estudar, trabalhar e viver durante um determinado período de tempo (ou definitivamente), o que significa que temos ainda mais pressão sobre o mercado residencial.
- A forma como os cidadãos são remunerados pelas suas atividades profissionais tem vindo a evoluir de um modelo “remuneração Fixa + uma pequena remuneração variável” para “Remuneração Variável + pequena remuneração fixa”, que traz desafios relativamente à forma como a banca “trata” o produto crédito habitação.
- A “mobilidade” da sociedade é cada vez maior e a compra de casa na lógica de habitação própria permanente pode ser um investimento com menos sentido.
Em suma, se conseguirmos desenvolver produtos adaptados às necessidades das pessoas com rendas comportáveis, tenho sérias dúvidas que a Taxa de Ocupação seja inferior a 100%.
Não tenho uma ideia milagrosa que traga soluções óbvias mas tenho plena convicção que se planearmos devidamente ao nível da Gestão do Território, da Rede de Transportes, Estabilidade Fiscal e Planeamento urbano, criaremos condições para um mercado de arrendamento funcional, sustentável e muito dinâmico. Curiosamente, no Mês de Abril o Idealista desenvolveu e publicou o resultado de um estudo que demonstra de forma simples e expedita a rentabilidade bruta na compra de uma casa em Portugal para colocá-la no mercado de arrendamento.
A rentabilidade por capital de distrito
| Capital de Distrito | Arrendamento €/m2 | Venda €/m2 | Rentabilidade |
|---|---|---|---|
| Santarém | 6 | 945 | 7,6% |
| Viana do Castelo | 8,3 | 1391 | 7,2% |
| Leiria | 6,5 | 1302 | 6,0% |
| Coimbra | 8,1 | 1656 | 5,9% |
| Braga | 7,1 | 1525 | 5,6% |
| Funchal | 11 | 2552 | 5,2% |
| Setúbal | 8,9 | 2090 | 5,1% |
| Viseu | 5,4 | 1277 | 5,1% |
| Porto | 12,3 | 3133 | 4,7% |
| Faro | 9,3 | 2493 | 4,5% |
| Aveiro | 8,7 | 2423 | 4,3% |
| Lisboa | 15,7 | 5002 | 3,8% |
A fórmula utilizada no cálculo é uma das mais simples do mercado imobiliário, não deixando de ser um bom “barómetro” para aferir equilíbrios ou desequilíbrios que possam existir entre as variáveis em causa.
Y (Yield ou Taxa de Rentabilidade Bruta) = R (Renda Anual) / V (Valor do Imóvel)
Os dados apresentados no quadro acima demonstram as diferenças entre localizações, que se explica pela maior ou menor liquidez de cada mercado e o seu nível de risco. Quer isto dizer que, “teoricamente”, Lisboa tem mais compradores dispostos a terem uma menor rentabilidade porque preferem ter menos risco. Por esta razão a Yield em Lisboa é inferior às restantes cidades mencionadas.
Não devemos esquecer que existem vários outros custos a deduzir à renda recebida numa operação de arrendamento habitacional até que se atinja a renda líquida. Gostaria de destacar os seguintes Custos Operacionais:
- Custos de Gestão;
- Custos de Desocupação;
- Custos de Manutenção;
- Custos Financeiros;
- Incobráveis;
- Outros Custos.
Simplificando, cerca de 20% da renda recebida diz respeito a “Custos Operacionais”.
Yield Bruta – Custo Operacional = Yield Líquida antes de Impostos (note-se que sobre este resultado ainda vão incidir impostos sobre rendimento).
Tendo por base esta premissa de Rentabilidade Bruta, decidi construir um exercício que me permitisse obter alguns resultados relativamente a possíveis alterações nos pressupostos de edificação (com especial incidência no Nº Fogos, Dimensão por Tipologia e IVA na Construção).
Pequenos pormenores podem fazer uma grande diferença na viabilidade de Projetos de Desenvolvimento Imobiliário.
Programa 1: o exercício de base
Para tornar alguns resultados mais explícitos, vou “pegar” nos pressupostos que criei para a última reflexão publicada (Quanto custa construir uma casa?), a que chamarei “Programa 1”.
Pressupostos do “Programa 1”:
- Tipo de Desenvolvimento: Construção Nova, IVA 23%
- Localização: Zona Urbana de Alta Densidade
- Área do Terreno: 24 000 m2
- Área Bruta de Construção Acima do Solo: 16 800 m2
- Área Bruta de Construção Abaixo do Solo: 5600 m2
- Área de Varandas e Terraços: 2632 m2
- Áreas Comuns (Caixas de Escadas/Zonas de Circulação e Elevadores): 3640 m2
- Nº Pisos Acima do Solo: 6
- Nº de Pisos Abaixo do Solo: 2
- Nº Apartamentos: 175
- Nº Lugares de Estacionamento: 205
Não nos podemos esquecer que todas as premissas apresentadas resultam de regras urbanísticas. Volto também a reiterar que não estamos a definir nenhuma localização específica.
| Tipologias | Nº Frações | Nº Lugares Estac. | Área Privativa | Área Terraços e Varandas |
|---|---|---|---|---|
| T0 | 30 | 30 | 37 | 7 |
| T1 | 25 | 25 | 56 | 11 |
| T2 | 90 | 90 | 80 | 16 |
| T3 | 30 | 60 | 115 | 23 |
| Total | 175 | 205 | 288 | 57 |
1) Custos de Aquisição/Terreno: Deixamos este custo a 0, uma vez que vai depender do valor dos terrenos numa localização específica que possamos escolher. (Custos de Aquisição; Impostos; Due Diligence Técnica e Jurídica)
2) Custos de Projetos, incluindo IVA: 593 803,00€ (Estudos Prévios; Projetos de Licenciamento; Projetos de Execução; Certificação Energética, Acústica e outras)
3) Taxas Municipais: 1 737 513,54 € (TRIU; Ocupações de Via Pública; Taxas de Submissão; IMI e AIMI)
4) Custos de Construção, incluindo IVA: 21 756 769,98 € (Empreitadas e Materiais; Infraestrutura; Fiscalização; Seguros; Imprevistos; Policiamento/Segurança)
5) Custos de Gestão e Administração do Projeto, incluindo Impostos: 1 011 850,39 € (Custos de Estrutura; Outsourcing)
6) Custos de Financiamento: 1 924 328,49€ (Taxas Processuais; Imposto de Selo; Juros)
7) Custos de Marketing e Comercialização: Por uma questão de simplificação, vamos deixar este custo a 0, tal como fizemos com o terreno.
Resumindo, desenvolver um projeto residencial com 175 casas (com varandas) e 205 lugares de estacionamento pode custar cerca de 27 024 265,41 €, excluindo valor de terreno, margem de lucro de promoção/remuneração do capital investido e custos de Marketing e Comercialização.
Traduzindo este número para custo médio por Tipologia, temos:
| Tipologias | Nº Frações | Custo Médio por Tipologia |
|---|---|---|
| T0 | 30 | 75 980,08 € |
| T1 | 25 | 114 996,87 € |
| T2 | 90 | 164 281,25 € |
| T3 | 30 | 236 154,30 € |
| Total | 175 | 27 024 265,41 € |
Tendo em conta o custo de produção das tipologias descritas no “Programa 1”, se assumirmos uma Yield na ordem dos 6%, chegamos a uma renda unitária nos 9,63€/m2, que me parece bastante razoável.
| Tipologias | Nº Frações | Custo Médio | Yield | Renda Mensal (€) | Renda €/m2 |
|---|---|---|---|---|---|
| T0 | 30 | 75 980,08 € | 6% | 380 | 9,63 |
| T1 | 25 | 114 996,87 € | 6% | 575 | 9,63 |
| T2 | 90 | 164 281,25 € | 6% | 821 | 9,63 |
| T3 | 30 | 236 154,30 € | 6% | 1181 | 9,63 |
| Total | 175 | 27 024 265,41 € | 135 121,33 € |
Analisando o quadro acima, as Tipologias T2 e T3 já atingem valores de renda um pouco acima das possibilidades de um “agregado familiar” cujo rendimento mensal líquido não ultrapasse os 2000€. Neste caso as rendas não deveriam ultrapassar os 700€/mês (“Taxa de Esforço <= 35%”).
Assim sendo o meu objetivo com o exercício que apresentarei em seguida é diminuir as rendas por tipologia, apenas alterando definições arquitetónicas ao produto “pré-concebido” e reduzindo IVA da Construção, de 23% para 6%.
Programa 2: um produto mais compacto
Aqui vão os pressupostos do “Programa 2”:
Vamos voltar a imaginar um Terreno com 24 000 m2, onde será possível edificar cerca de 16 800 m2 acima do solo.
- Tipo de Desenvolvimento: Construção Nova
- Área Bruta de Construção Acima do Solo: 16 800 m2
- Área Bruta de Construção Abaixo do Solo: 2800 m2
- Área de Varandas e Terraços: 2688 m2
- Áreas Comuns (Caixas de Escadas/Circulação, Elevadores e Lavandaria Comum): 3640 m2
- Nº Pisos Acima do Solo: 6
- Nº de Pisos Abaixo do Solo: 1
- Nº Apartamentos: 240
- Nº Lugares de Estacionamento: 135 lugares de Carro + 120 lugares de mota
Face ao “Programa 1”, temos “regras diferentes em termos de lugares de estacionamento”, incorporamos área de Lavandaria Comum mas, a grande alteração recai sobre o “Mix de Tipologias” e IVA a aplicar na Rúbrica Custo de Construção.
Os lugares de estacionamento deixam de estar afetos a frações específicas, podendo ser alugados pelos utilizadores dos apartamentos mas também poderão ser alugados ao público. Seja como for, a zona das Garagens deverá gerar um rendimento adicional ao ativo.
O quadro abaixo resume o Mix de Tipologias do Empreendimento. O número de frações por Tipologia é extremamente discutível porque depende das necessidades de cada localização específica. Por essa razão adoptei um critério de “igualdade”.
| Tipologia | Nº Frações | Nº Lugares Estac. | Área Bruta Privativa (m2) | Área Terraços e Varandas (m2) |
|---|---|---|---|---|
| T0 | 60 | 0 | 36 | 7 |
| T1 | 60 | 0 | 45 | 9 |
| T2 | 60 | 0 | 65 | 13 |
| T3 | 60 | 0 | 78 | 16 |
| Total | 240 | 0 | 13440 | 2688 |
De acordo com as regras que determinam as áreas mínimas por Tipologia, não estou a apresentar dimensões de apartamentos que se enquadrem na regulamentação. Todavia, estamos a desenvolver um Produto Residencial especificamente para o mercado de arrendamento. As questões que coloco são:
- “É possível criar um T0 com 36 m2?”
- “E um apartamento T1 com 45 m2?”
- “Então e um apartamento T2 com 65 m2?”
- “Por último, e um T3 com 78 m2?”
A resposta parece-me simples. Sim é possível. Temos bons exemplos noutros países Europeus onde o mercado de arrendamento habitacional “funciona” e as dimensões médias por tipologia não diferem do descrito.
Temos alguns constrangimentos em termos de espaço? Sim, temos. Existe uma grande necessidade de pensar o layout destas casas de forma a que todos os centímetros que o compõem sejam aproveitados da melhor forma.
Desafiante? Sim. Falta de Habitabilidade? Não.
No que concerne ao custo de produção, voltamos às rúbricas de custo mencionadas no “Programa 1” para que possamos comparar.
1) Custos de Aquisição/Terreno: tal como no “Programa 1”, deixamos este custo a 0.
2) Custos de Projetos, incluindo IVA: 598 395,00 €
3) Taxas Municipais: 1 770 718,74 €
Custos de Construção, incluindo IVA: 18 959 370,40 €
Custos de Gestão e Administração do Projeto, incluindo Impostos: 910 021,06 €
Custos de Financiamento: 1 704 952,07 €
4) Custos de Marketing e Comercialização: Por uma questão de simplificação, vamos deixar este custo a 0, tal como fizemos com o terreno.
O “novo programa Arquitetónico” e o IVA da Construção (reduzido para 6%), permitiu-nos alcançar alguns objetivos interessantes, que passo a enunciar:
Os cinco efeitos do Programa 2
1) Reduzir o custo de produção em cerca de 3 080 808,14 €, cerca de 12,9%, reduzindo significativamente o custo por Tipologia.
| Programa 1 | Programa 2 | Redução Custo | |
|---|---|---|---|
| T0 | 75 980,08 € | 64 134,26 € | 12% |
| T1 | 114 996,87 € | 80 167,83 € | 35% |
| T2 | 164 281,25 € | 115 797,97 € | 34% |
| T3 | 236 154,30 € | 138 957,56 € | 60% |
| Custo Total | 27 024 265,41 € | 23 943 457,27 € | 12,9% |
2) Aumentar o número de apartamentos em cerca de 37%, de 175 fogos para 240, sem aumentar Área de Implantação ou Área Bruta de Construção Total.
| Tipologia | Programa 1 (Nº Frações) | Programa 2 (Nº Frações) |
|---|---|---|
| T0 | 30 | 60 |
| T1 | 25 | 60 |
| T2 | 90 | 60 |
| T3 | 30 | 60 |
| Total | 175 | 240 |
3) Reduzir Áreas por Tipologia, criando um produto mais compacto.
| Área Total P1 (m2) | Área Total P2 (m2) | Redução de Áreas | |
|---|---|---|---|
| T0 | 44,40 | 43,20 | 2,8% |
| T1 | 67,00 | 54,00 | 24,1% |
| T2 | 96,00 | 78,00 | 23,1% |
| T3 | 138,00 | 93,60 | 47,4% |
4) Reduzir rendas mensais por tipologia, aumentando ligeiramente a renda anual total.
| Renda Mensal P1 | Renda Mensal P2 | Redução Renda Mensal | |
|---|---|---|---|
| T0 | 380 € | 374 € | 1,5% |
| T1 | 575 € | 468 € | 23,0% |
| T2 | 821 € | 675 € | 21,6% |
| T3 | 1 181 € | 811 € | 45,7% |
| Renda Total Anual | 1 621 455,92 € | 1 676 042,01 € |
5) Melhorar a performance do projeto, aumentando a Yield de forma significativa.
| Yield P1 | Yield P2 | Variação Positiva | |
|---|---|---|---|
| T0 | 6% | 7,0% | 16,7% |
| T1 | 6% | 7,0% | 16,7% |
| T2 | 6% | 7,0% | 16,7% |
| T3 | 6% | 7,0% | 16,7% |
Resumindo e baralhando:
- Não conseguimos reduzir o valor das rendas das casas se não aumentarmos a oferta no mercado de arrendamento habitacional.
- Para aumentar a oferta desta classe de ativos é necessário que se criem condições para captar investimento. As premissas ESTABILIDADE E RENTABILIDADE são fundamentais para o sucesso da iniciativa.
- O “apetite” dos investidores para alocar capital ao mercado de arrendamento urbano (Built to Rent) aumentou significativamente nos últimos anos.
- Os exercícios apresentados, apesar de fictícios e muito simplificados, demonstram o impacto que a redução do IVA e condições especiais no licenciamento em termos de número de fogos e áreas por tipologia podem significar na performance do Investimento.
O problema do acesso à habitação existe e tenderá a piorar se a inércia continuar.
Podemos continuar a atribuir culpas ao Alojamento Local, ao Golden Visa, à Especulação Imobiliária e por aí fora… Não vamos resolver nada se não se criarem condições que resultem de planeamento sério e estratégico.
Um exemplo “claro” da falta de efetividade de medidas tomadas foi a criação de zonas de contenção do Alojamento Local em 2019. Em Lisboa, passaram-se 4 anos e o único resultado que vejo é a proliferação do Alojamento Ilegal em muitas destas zonas. Temos hoje um verdadeiro mercado crescente assente no sistema de camas quentes, no qual dezenas de pessoas dormem na mesma cama, na mesma casa em horários diferentes.
Parece-me claro que podemos criar soluções sem inventar muito. Talvez faça sentido perceber o que foi feito noutros países europeus para que os seus mercados de arrendamento se tenham desenvolvido.
Em alternativa, podemos continuar a queixar-nos de tudo e todos e discutir se quem nasceu primeiro foi o ovo ou a galinha.
Até breve!
André Casaca
Perguntas frequentes
Porque é que não existe mercado de arrendamento habitacional em Portugal?
O artigo enumera as justificações correntes, a lei protege demasiado o inquilino, os impostos sobre a renda são elevados, existe uma cultura de propriedade, é mais barato comprar do que arrendar, a dificuldade de despejo em caso de incumprimento, a instabilidade legislativa, o alojamento local, o Golden Visa, o acesso facilitado ao crédito e o facto de construir para vender ser mais lucrativo, e admite que todas podem ter a sua razão. A sua própria tese, porém, é que captar investimento depende de duas premissas: rentabilidade e estabilidade.
Quantos portugueses vivem em casa própria?
Cerca de 78% da população habita a sua própria casa, acima da média europeia de cerca de 70%, sendo que apenas 30% da população europeia recorre ao mercado de arrendamento. Segundo o estudo "O mercado imobiliário em Portugal" da Fundação Francisco Manuel dos Santos, das famílias que em 2017 tinham mais do que uma habitação (29,2% do total), apenas 13,4% arrendavam qualquer habitação adicional, enquanto na zona euro esse valor era de 41,4%.
Que transformações sociais criam a necessidade de um mercado de arrendamento?
O artigo aponta sete: a dimensão média do agregado familiar caiu de 3,7 indivíduos em 1960 para 2,5 em 2021; os divórcios por cada 100 casamentos passaram de 1% em 1960 para 59,5% em 2021; as famílias monoparentais mais do que duplicaram, de 203.654 agregados em 1992 para 429.968 em 2022; o teletrabalho criou necessidades de mobilidade distintas; Portugal recebe cada vez mais cidadãos de outras geografias; a remuneração evoluiu de fixa com pequena variável para variável com pequena fixa, o que desafia o tratamento bancário do crédito habitação; e a mobilidade crescente torna a compra de casa própria permanente um investimento com menos sentido.
Qual é a rentabilidade do arrendamento nas capitais de distrito?
Segundo o estudo do Idealista citado, Santarém lidera com 7,6% (6 €/m² de renda para 945 €/m² de venda), seguida de Viana do Castelo com 7,2%, Leiria com 6,0%, Coimbra com 5,9%, Braga com 5,6%, Funchal com 5,2%, Setúbal e Viseu com 5,1%, Porto com 4,7%, Faro com 4,5%, Aveiro com 4,3% e Lisboa em último com 3,8% (15,7 €/m² de renda para 5.002 €/m² de venda). O artigo explica que Lisboa tem mais compradores dispostos a menor rentabilidade porque preferem menos risco.
Como se calcula a yield de um investimento em arrendamento?
Pela fórmula Y = R / V, em que Y é a yield ou taxa de rentabilidade bruta, R a renda anual e V o valor do imóvel. O artigo alerta que à renda recebida há ainda que deduzir custos operacionais, gestão, desocupação, manutenção, custos financeiros, incobráveis e outros, que simplificadamente representam cerca de 20% da renda. A yield bruta menos o custo operacional dá a yield líquida antes de impostos, sobre a qual ainda incidem impostos sobre o rendimento.
Que efeito teria reduzir o IVA da construção de 23% para 6%?
No exercício apresentado, combinado com alterações ao mix de tipologias e às áreas, permite reduzir o custo total do projeto em 12,9%, de 27.024.265,41 € para 23.943.457,27 €. Isso possibilita reduzir as rendas mensais em 1,5% no T0, 23,0% no T1, 21,6% no T2 e 45,7% no T3, ao mesmo tempo que aumenta a yield de 6% para 7% em todas as tipologias, uma variação positiva de 16,7%.
É possível baixar rendas e aumentar a rentabilidade ao mesmo tempo?
Sim, é essa a demonstração central do artigo. Passando de 175 para 240 apartamentos sem aumentar a área de implantação nem a área bruta de construção total, e reduzindo as áreas por tipologia, o T3 desce 47,4%, de 138 para 93,6 m², as rendas mensais individuais descem significativamente enquanto a renda anual total do edifício sobe ligeiramente, de 1.621.455,92 € para 1.676.042,01 €, e a yield melhora.
Que crítica faz o artigo às medidas de contenção do alojamento local?
Que não foram efetivas. Aponta a criação de zonas de contenção do alojamento local em 2019 e observa que, quatro anos depois, o único resultado visível em Lisboa é a proliferação do alojamento ilegal em muitas dessas zonas, descrevendo um mercado crescente assente no sistema de "camas quentes", em que dezenas de pessoas dormem na mesma cama, na mesma casa, em horários diferentes.
Um abraço e até breve
Laplace
